26-03-2015 | analiză | Oana Mihalache  

Distrugerea spațiilor verzi din București – Parcul Drumul Taberei (II)

Parc Drumul Taberei - foto F. Bălteanu, 2015 

Proiectul de amenajare a Parcului Drumul Taberei, considerat a fi cel mai scump proiect de reabilitare a unui spațiu verde bucureștean, este în același timp și una dintre cele mai controversate intervenții de acest gen, din ultimii ani. Rezultatul acestei investiții costisitoare pare să fie sub nivelul așteptărilor cetățenilor, în ciuda estimărilor optimiste ale inițiatorilor proiectului.

Lucrările, începute în 2012, nu au fost finalizate până în martie 2015. Începând din 2013, accesul în parc a fost interzis, fapt care a provocat nemulțumiri și a declanșat petiții și chiar proteste. Locuitorii zonei și organizațiile de mediu au semnalat defrișări abuzive. Mai mult, unii cetățeni sunt nemulțumiți de proiect în sine, pe care nu-l consideră necesar sau adecvat în raport cu suprafața de spațiu verde a parcului. Proiectul de reabilitare presupune, pe lângă instalarea unui sistem de supraveghere video, construcții și amenajări care aglomerează excesiv parcul. De asemenea, noile amenajări sunt scumpe și presupun un cost ridicat de înlocuire: cca 2,85 mil.lei pentru o durată de utilizare de 12 ani.

O analiză a studiilor de fundamentare, a modului în care situația existentă a fost evaluată, și a procedurii de selecție a scenariilor de intervenție a pus semnul întrebării oportunitatea atît a proiectului de reabilitare a parcului, cât și a instalării sistemului de supraveghere video. Cea mai scumpă amenajare de spațiu verde din Capitală (potrivit analizei Hotnews) are la bază un proiect costisitor, care ignoră atât expertizele de specialitate, cât și justificarea primordială al necesității sale: creșterea suprafeței de spațiu verde pe cap de locuitor. În continuare, analiza succintă a beneficiilor economice întărește impresia că argumentele de fundamentare a proiectului sunt superficiale și neconvingătoare.

Analiza beneficiilor proiectului

Conform documentului „Ghidul de analiză cost-beneficiu a proiectelor de investiții" (prescurtat ACB), elaborat de Comisia Europeană, atunci când sunt evaluate diferite alternative pe parcursul analizei opţiunilor, pentru fiecare din opţiunile avute în vedere faţă de scenariul „a nu face nimic" se are în vedere următoarea abordare:

  • estimarea costurilor anuale de investiţie şi producţie (totale, nu incrementale), apărute pe parcursul vieţii economice a proiectului și care sunt necesare pentru obţinerea rezultatului aşteptat;
  • estimarea valorii reziduale a investiţiilor la sfârşitul vieţii economice a proiectului (care va fi luată în calcul cu semn negativ, reprezentând valoarea investiţiei după perioada de referinţă);
  • calcularea valorii actualizate a costurilor de investiţie şi operare pentru fiecare din alternative;
  • raportarea valorii actualizate a costurilor la rezultatul obţinut şi compararea indicatorilor de cost-eficacitate.

Dacă se consideră că toate alternativele sunt fezabile, opţiunea cu cea mai mică valoare netă actualizată pe unitatea de rezultat (adică alternativa cea mai eficientă) reprezintă alternativa optimă. Varianta de intervenție minimă în cazul Parcului Drumul Taberei a fost respinsă fără a se prezenta în documentația ACB depusă o estimare a valorilor enumerate mai sus.

Observații privind analiza economică

Potrivit ghidului ACB, capitolul 4.5.1 Obiectivele şi scopul analizei, obiectivul analizei economice este de a demonstra că proiectul are o contribuţie pozitivă netă pentru societate şi, în consecinţă, merită să fie cofinanţat din fonduri ale UE. Pentru alternativa selectată, beneficiile proiectului trebuie să depăşească, în general, costurile proiectului şi mai specific, valoarea actualizată a beneficiilor economice ale proiectului trebuie să depăşească valoarea actualizată a costurilor economice ale proiectului.

În studiul cost-beneficii privind proiectul reabilitării Parcului Drumul Taberei, analiza financiară nu este considerată suficientă pentru a dovedi că proiectul este eficient din punctul de vedere al finanțării. Se presupune că majoritatea proiectelor cu caracter de utilitate publică nu au ca scop generarea de venituri, în consecință nu sunt analizate decât aspectele financiare sau cele cuantificabile din punct de vedere financiar, legate de implementare. În acest caz însă, trebuie demonstrată calitatea de utilitate publică prin beneficiile sociale (și implicit economice) pe care se presupune că le aduce, pe termen lung, implementarea proiectului.

Beneficiile sociale se rezumă la generarea a 20 de locuri de muncă în perioada de implementare a investiției, și a unui loc de muncă, pentru administratorul parcului, imediat după terminarea lucrărilor (deci un singur loc de muncă, pe termen lung).

Beneficiile de mediu sunt reprezentate prin impactul pozitiv al plantării de arbori și arbuști. Acest beneficiu a fost cuantificat, de către autorii analizei proiectului, astfel: „conform studiilor de specialitate, care arată faptul că o parte din populație va merge în timpul liber în noul obiectiv amenajat reducând astfel consumurile cu energia electrică și gazele, se realizează un beneficiu de reducere a consumului de energie electrică și reducerea poluării de aproximativ 0,5 EUR/lună/locuitor". Un alt beneficiu, estimat la 212,325 RON anual, ar proveni din gestionarea deșeurilor conform principiului colectării selective. Deși coșurile de gunoi montate în parc sunt compartimentate, autorii admit că deocamdată e o investiție de perspectivă, din cauza absenței unui agent local de salubrizare care să dispună de un astfel de sistem de colectare selectivă.

Beneficiile economice principale ale proiectului ar fi atragerea investitorilor, creșterea valorii imobiliare și atragerea familiilor tinere în zonă. Conform analizei cost-beneficiu vizând Parcul Drumul Taberei, se estimează, ca beneficiu economic, creșterea valorii proprietăților imobiliare situate în vecinătatea parcului:

"Cuantificarea beneficiului se face cu ajutorul metodei prețurilor hedonice care se bazează pe prețurile de piață ale proprietăților imobiliare. Metoda identifică contribuția neta a proiectului în modificarea prețului proprietăților imobiliare în vederea estimării disponibilității de plată marginale. Apartamentele noi amplasate lânga lacuri și parcuri sunt mai scumpe cu cel puțin 25%/mp față de altele construite în zone mai puțin verzi. În zonă există mai mult de 4200 de apartamente și 375 de case a căror preț va crește datorită îmbunătării zonei cu circa 3500 eur pentru un apartament și 4100 eur pentru o casa împarțite pe o perioada de 20 ani. Estimarea este pesimistă având în vedere condițiile pieței actuale când considerăm o creștere anuală de 275 eur/apartament. Ne rezultă un beneficu anual de 3,482,457 RON/an. Deși impactul va fi imediat după implementarea proiectului pentru o modelare mai corectă a situației actuale (ținand cont și de criza economică) aceste beneficii au fost împărțite în mod egal pe intervalul de 20 de ani."

Metoda folosită (a prețurilor hedonice) are totuși dezavantaje: nu măsoară beneficiile de mediu decât prin indicatorii privind prețul locuințelor, nu surprinde decât disponibilitatea populației de a plăti pentru diferențe perceptibile ale îmbunătățirilor de mediu (de exemplu, dacă modificarea indicilor de poluare a aerului nu variaza perceptibil, oamenii nu sunt dispuși sa plătească în plus), presupune că oamenii au posibilitatea să aleagă varianta de locuire optimă, raportat la venitul lor (deși în realitate piața locuințelor poate fi puternic influențată de factori externi precum impozite, rata dobânzii) și nu în ultimul rând, este o metodă care este foarte complexă și greu de implementat și interpretat, necesitând expertiză în domeniu și date accesibile. În rezumat, metoda prețurilor hedonice folosită în determinarea contribuției proiectului la creșterea valorii locuințelor se bazează pe presupunerea că populația va aprecia valoarea unui bun și a serviciului oferit mai degrabă decât bunul în sine. În mod specific, se presupune deci că avantajele reabilitării parcului vor fi suficient de puternic percepute încât să determine cetățenii să plătească în plus pentru a locui lângă Parcul Drumul Taberei decât, să zicem, lângă un oricare alt parc din București. În plus, se vorbește de un preț cu peste 25% mai mare pentru metrul pătrat în apartamente noi situate lângă lacuri și parcuri. Apartamentele din zona luată în studiu (delimitată în Planul Integrat de Dezvoltare Urbană ca fiind mărginită la nord de B-dul Timșoara, la vest de str. Valea Oltului, la sud de Prelungirea Ghencea și B-dul Drumul Taberei, iar la est de str. Brașov) sunt în marea majoritate construite anterior anului 1977, și statistic, sunt în general evitate.

În ce privește valoarea imobiliară, ar trebui poate decelat efectul benefic (dar redus) al reabilitării parcului de cel al realizării magistralei de metrou M5, în viitorul apropiat. Este greu de presupus că efectele sunt comparabile ca amploare, și nu ar trebui confundate. În plus, presiunea imobiliară pare să fie greșit gestionată de autorități. În Parcului Drumul Taberei, o suprafață de cca. 1.500 mp de spațiu verde a fost construită intensiv de către persoane private. Prin HCL Sector 6 nr.70/26.03.2009 s-a aprobat un PUD - "Str. Drumul Taberei nr. 115" pentru construire restaurant şi cafenea, pe un teren în suprafaţă de 15.713 mp, domeniul public al Municipiului Bucureşti, administrat de ALPAB. În 2013 a fost autorizată o construcție cu 3 niveluri, pentru centre de evenimente, iar în 2014, supraetajarea unora existente, precum și o nouă cafenea. Pentru aceste construcții (restaurant, terase și complex Magic) au fost defrișați în jur de 40 de arbori. Asemenea decizii pot avea un impact negativ asupra valorii imobiliare în imediata vecinătate a parcului.

Rata rentabilității economice a proiectului poate fi analizată folosind indicațiile ghidului ACB completate cu explicațiile documentului cu caracter informativ Studiu privind ratele interne de rentabilitate (realizat de experți independenți care au participat în cadrul contractului „Dezvoltarea capacității pentru Analiza Cost-Beneficiu", proiect co-finanțat din FEDR prin POAT).

Rata Internă de Rentabilitate (RIR) poate fi considerată un instrument financiar pentru analiza principiului privind luarea în considerare a timpului cu ocazia evaluării proiectelor de investiții (principiul "valorii în timp a banilor"). Rata de rentabilitate economică (RRE) reprezintă rata de rentabilitate internă calculată prin utilizarea valorilor economice şi exprimarea profitabilităţii socio-economice a proiectului. Rata rentabilității economice reprezintă măsura beneficiilor sociale oferite de un proiect pentru ca acesta să fie luat în considerare pentru finanțare. Aceasta reflectă punctul de vedere social asupra modalității de evaluare a beneficiilor și costurilor viitoare în comparație cu cele actuale. S-a amintit mai devreme că pentru varianta de intervenție cu costuri minime, rata internă de rentabilitate economică a fost estimată sub 5,5%, invocându-se costuri sociale și de mediu, pe termen lung. Pentru ca un proiect să fie eligibil pentru finanțare, RRE trebuie să fie mai mare decât rata de actualizare socială sugerată, dat fiind că acesta este un proiect care are o valoare socială adăugată. Prezumțiile financiare și economice trebuie însă puse în relație și cu alte aspecte. În cazul fondurilor publice, chiar dacă sunt fonduri europene, eficiența socială implică faptul că banii publici nu trebuie irosiți pentru proiecte inadecvate.

Riscurile

Care este legătura dintre valorile obținute cu aceste instrumente financiare și factorii de risc?
Rentabilitatea preconizată poate depinde puternic de riscurile proiectului. Riscul depinde, la rândul său, de mulți factori, precum: contextul socio-economic al țării/regiunii în care este implementat proiectul, dificultățile de implementare a proiectului, viața economică, cursul de schimb valutar și mai presus de toate, riscul aferent veniturilor preconizate, adică riscul ca rezultatele financiare să difere de cele proiectate inițial. Un proiect riscant n-ar trebui preferat unuia comparativ sigur, chiar dacă resursele financiare sunt furnizate de entități publice. Riscul este prezent în mod inerent în toate proiectele de construcții, deoarece se întâmplă foarte frecvent ca acestea să nu-și îndeplinească obiectivele de timp, calitate și buget (cum s-a întâmplat de fapt cu proiectul pentru Parcul Drumul Taberei).

În capitolul 5 din Analiza de risc al studiului ACB privind proiectul de reabilitare, este prezentată o matrice conținând potențialele riscuri și metodele prin care ar putea fi eliminate. Pentru fiecare dintre intrările matricei se pot face comentarii, dar câteva dintre ele merită o atenție specială:

  • Riscul de apariție a unui eveniment care conduce la imposibilitatea finalizării construcției la timp și la costul estimat - se propune a fi eliminat prin semnarea unui contract cu termen de finalizare fix. Reamintim că reabilitarea Parcului Drumul Taberei a început în luna mai a anului 2013 și a suferit deja prelungiri ale termenului de finalizare, la începutul anului 2015 nefiind încă terminată.
  • Riscul ca soluțiile tehnice să nu fie corespunzătoare din punct de vedere tehnologic - ar fi eliminat prin colaborarea dintre beneficiar și proiectant („beneficiarul împreună cu proiectantul vor studia amănunțit documentația astfel încât să fie aleasă soluția tehnică cea mai bună"). Dincolo de observațiile privind expertiza necesară actorilor implicați în proiect, indispensabilă pentru a putea alege soluția tehnică optimă, se poate aminti un alt aspect interesant menționat în Studiu privind ratele interne de rentabilitate", și anume: este de importanță critică faptul ca actorii-cheie ai proiectului să nu fie percepuți doar ca o sursă de risc negativ pentru proiecte.
  • Riscul ca oamenii să nu aprecieze spațiul nou creat, chiar să vandalizeze și astfel să nu se realizeze beneficiile privind colectarea deșeurilor și reducerea poluării - se propune a fi eliminat prin realizarea unei promovări intense a investiției în zonă. Se poate comenta faptul că primăria a înțeles să promoveze parcul prin interzicerea totală a accesului, chiar și în zonele finalizate, privând cetățenii de accesul la spațiu verde timp de luni de zile. Probabil că este vorba de o strategie de promovare bazată pe efectul de surpriză deoarece, înafară de panourile de descriere a investiției afișate lângă parc, și macheta ce putea fi consultată în chioșcul de la intrare, proiectul a fost puțin prezent în media (și într-o lumină nu neapărat favorabilă).
  • Riscul privind nerealizarea creșterii prețurilor la proprietățile imobiliare, sau riscul de implementare a proiectului fără un ajutor din partea populației locale privind importanța zonei - se presupune a fi eliminat prin promovarea intensă a cartierului și sprijinirea tinerilor de a se muta în zona respectivă. După cum s-a semnalat în capitolul de observații privind analiza economică, acesta este riscul major care amenință rentabilitatea proiectului. Metoda costurilor hedonice, folosită pentru a calcula beneficiile economice rezultate din creșterea imobiliară oferă, în lipsa datelor exacte, rezultate interpretabile.
  • Riscul ca prețurile materialelor să crească peste nivelul contractat - nu poate fi decât diminuat, prin semnarea unui contract de execuție ferm cu durata mai mică de 1 an de zile și urmărirea realizării programului conform grafic. Din păcate, durata de 1 an de zile a fost de mult depășită.

Concluzia autorilor studiului este că „riscurile de realizare a investiției sunt destul de reduse iar gradul lor de impact nu afectează eficacitatea și utilitatea investiției".

Pentru determinarea senzitivității rentabilității și riscului pentru proiect au fost luate în calcul, pe lângă beneficiile economice, nivelul investiției și costurile de operare anuale. În documentația de avizare (DALI) există o analiză referitoare la costurile de întreținere și înlocuire.

Costurile de exploatare (recurente) sunt evaluate după cum urmează: costuri cu energia electrică - 92.767 RON/an, costuri cu apa potabilă și irigații - 229.819 RON/an, costuri cu personalul - 22.800 RON/an, costuri de întreținere vegetație -68.468 RON/an, întreținere toalete ecologice - 28.800 RON/an, costuri de reparare și întreținere a mobilierului, după implementarea proiectului - 75.201 RON/an, vopsire și întreținere - 24.550 RON/an, reparații alei și zone de recreere - 52.943 RON/mp. În total, 595.348 RON/an. 

Perioada de timp considerată pentru calcularea costurilor de înlocuire este mai redusă decât în mod normal deoarece, spun autorii proiectului, „echipamentele de joacă au o durata de viața de 15 ani în condițiile unei utilizări normale. Având în vedere că gradul de utilizare va fi foarte ridicat și nivelul de civilizație din zonă nu este conform standardelor internaționale estimăm o durată de înlocuire de 12 ani". Presupunând că nu toate echipamentele se vor defecta doar la sfârșitul perioadei de viață, au fost considerate urmatoarele valori de înlocuire (în RON, cu TVA): Locuri de joacă pentru copii pe categorii de vârstă - 2.129.458, zona arena concert - 173.968, zona Fitness - 153.443, zona skatepark - 190.907, zona odihnă și recreere adulți acoperită - 55.549, zona mese de șah/foișoare - 48.731, piste Biciclete/Role - 98.023. În total, 2,85 mil. RON, pe o perioadă de 12 ani.

Sistemul de irigații necesită o înlocuire a elementelor exterioare la fiecare 5 ani, iar valoarea de înlocuire a acestor elemente conform devizului este de 324.964 RON la fiecare 9 ani. Sistemul audio necesită o înlocuire a elementelor exterioare (difuzoare) în valoare de de 8.925 RON la fiecare 11 ani. Costul de înlocuire a corpurilor de iluminat, la 15 ani, este de 1.451.557 RON. La fiecare 3 ani se schimbă elementele din interiorul corpurilor de iluminat (lampă, balast,igniter), în valoare de 49.240 RON.

De asemenea, costurile diverse și neprevazute sunt estimate la nivelul de 3% din media tuturor costurilor recurente anuale - cca. 17.870 RON.

În final, după o estimare aproximativă pe care o considerăm, pentru simplificare, pe o perioadă de 10 ani, ar rezulta costuri de întreținere și înlocuire de cca. 10 mil. RON (aproape 13% din valoarea totală, oficială, a proiectului).

Concluzii finale:

  • Studiul PIDU, pe care se fundamentează oportunitatea proiectului, conține date inexacte, interpretări subiective ale datelor demografice și presupuneri; conține afirmații contradictorii și asocieri de tip cauză - efect lipsite de fundament științific; cu toate că principalele probleme expuse sunt de ordin demografic și social, autorii au expertiză limitată în domeniul sociologiei; principalul obiectiv formulat este complet contrazis în practică.
  • Evaluarea situației existente este lipsită de obiectivitate și neprofesionistă; raportul de expertiză tehnică pe probleme de peisagism este în mare parte ignorat.
  • Obiectivele definite, atât generale cât și specifice sunt slab corelate cu beneficiile estimate ale proiectului.
  • Analiza opțiunilor nu respectă metodologia impusă de Comisia Europeană, conține erori logice și aprecieri subiective.
  • Analiza economică implică beneficii calculate prin metode cu grad mare de relativitate.
  • Riscurile sunt subestimate.

Din punct de vedere al rentabilității, proiectul poate fi considerat o investiție riscantă, iar beneficiile socio-economice sunt discutabile. Proiectanții au înțeles să îmbunătățească spațiul verde „slab amenajat" prin construcții scumpe cu utilitate incertă (de exemplu, pasarela suspendată), cu întreținere costisitoare și oportunitate discutabilă (sere pentru plante exotice, în condițiile în care serele Grădinii Botanice din București au fost reabilitate recent), sau cu impact negativ asupra spațiului verde (rampe, pasarele și foișoare din beton, scenă, etc). Asociațiile cu profil ecologist acuză faptul că din cauza lucrărilor de amenajare au fost defrișați sute de copaci. Suprafața estimată a spațiului verde pierdut sau denaturat este de cca. 5.000 mp., în contradicție cu obiectivul declarat al proiectului, acela de creștere a suprafeței de spațiu verde pe cap de locuitor.

Pe acelaşi subiect:
Istoria serelor exotice din Parcul Drumul Taberei I 12-03-2015 I România Liberă I Andreea Pocotila
Cum a involuat Parcul Drumul Taberei din 2011 până acum - distrugerea spațiului verde I 23-02-2015 I b365.ro I Liudmila Cernat
Protest în Parcul Drumul Taberei. Ștefan Florescu: "Spaţiile verzi au fost distruse" I 21-02-2015 I b365.ro I Cristina Macuc
Un alt termen pentru deschiderea Parcului Drumul Taberei anunţat de primarul Rareş Mănescu I 25-02-2015 I b365.ro I Liudmila Cernat

V-ar putea interesa:
Scrisoare deschisa: 1500 mp din Parcul Drumul Taberei vor deveni restaurant I 04-04-2009 I atitudini.wordpress.com
Restaurant și cafenea pe spațiul verde I 10-04-2009 I Jurnalul Național I Iulia Barbu

 

 

Scrie un comentariu

If you have trouble reading the code, click on the code itself to generate a new random code.
 

 
Momentul trimiterii unui comentariu nu coincide cu cel al publicării acestuia.
Comentariile vor fi moderate.